20.11.11
Mercado Imobiliário - Por @PH_natal
Um
assunto bastante discutido no Mercado Imobiliário brasileiro é a possível
existência da chamada bolha imobiliária.
A
chamada "bolha imobiliária" surgiu nos Estados Unidos porque a crise
financeira provocou a quebra de vários agentes financeiros que negociavam ou
garantiam empréstimos e hipotecas habitacionais. Essas quebras, por outro lado,
deram-se muito pela facilidade com que o setor bancário emprestava dinheiro,
tendo como garantia imóveis dos tomadores, do que por uma suposta oferta
excessiva de imóveis.
Assim,
destaco o artigo abaixo do Diretor da Urban Systems - Thomaz Assumpção, onde
ele cita claros exemplos do que tem ocorrido na cidade de São Paulo. Com os
dados abaixo, é quase que impossível não compararmos com o que tem se praticado
no mercado de Natal/RN.
Vale
a pena a leitura e a reflexão do texto abaixo de Thomaz Assumpção.
Bom
domingão a todos.
Pedro
Henrique de Carvalho
Por
Thomaz Assumpção *
Os
altos valores praticados no mercado imobiliário nacional já estão beirando o
impraticável. E tendem a aumentar ainda mais até o fim de 2011. Segundo o
índice FipeZap, uma parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas
e o site Zap Imóveis, o valor do metro quadrado em São Paulo subiu 79% nos
últimos três anos.
Parece
inacreditável mas, na capital paulista, mesmo com lançamentos pipocando por
todos os lados, o valor imóveis novos cresce vertiginosamente a cada ano. O
preço do metro quadrado de área útil praticado em 2006 era de R$ 2.846, valor
32% menor que o projetado para 2011, R$ 5.103.
A
alta nos preços é fruto do momento de prosperidade econômica nacional. O
crescimento da renda, do emprego e do crédito descortinou o sonho da casa
própria para uma nova parcela da população. De olho nesses novos consumidores,
as grandes construtoras nacionais querem garantir terrenos para continuar
lançando empreendimentos. E muitas têm dinheiro em caixa para esse fim em
função de recente abertura de capital na Bolsa de Valores de São Paulo
(Bovespa). O número de lançamentos cresce e, com a disputa, terrenos bem
localizados se valorizam de forma rápida. O preço final também sobe.
Mas
tudo que sobe tem que descer. Os valores altos causados pela procura começam a
inviabilizar boa parte da demanda, já que boa parte dela depende de
financiamento. A grande preocupação do mercado é quando essa situação vai se
estabilizar.
Pelo
menos a situação por que passa o país não tem as características da bolha
imobiliária que aconteceu nos Estados Unidos. Por aqui, o aquecimento do
mercado imobiliário deve-se à demanda e ao financiamento, enquanto apenas o
segundo fator era relevante por lá, o que levou a dívidas que não puderam ser
pagas. É normal que nesse momento de prosperidade econômica a população se
endivide um pouco mais, mas o brasileiro ainda tem poucas dívidas: de 8 a 10%
do PIB, contra os 68% registrados dentre o povo americano no meio da bolha. E a
taxa de desemprego é baixa no país, o que garante o pagamento dessas dívidas.
O
que acontece no cenário local é que a subida astronômica nos preços não se
sustenta por muito mais tempo, já que os valores altos causados pela procura
começam a inviabilizar a demanda que depende de financiamento. Com a queda na
velocidade de venda, as construtoras e incorporadoras contam com menos dinheiro
para investir e a taxa interna de retorno cai. Os investidores, responsáveis
por boa parte das vendas nos lançamentos, começam a se afastar. E o estoque de
unidades aumenta.
Fora
do Brasil isso já acontece. O mercado imobiliário internacional deverá
continuar a derrapar em 2011, ainda que melhoras sutis aconteçam. Nos Estados
Unidos, o valor das casas deve cair 2%, metade dos 4% registrados no ano
passado. Já no Reino Unido a previsão de valorização é de 3%, valor ainda
abaixo do pico de 2007.
Se
as coisas continuarem assim, esse será nosso futuro: tudo indica que a oferta e
a demanda por imóveis novos devem se equilibrar a partir de meados de 2012.
*
Thomaz Assumpção é diretor da Urban Systems, empresa especializada em análise
de dados demográficos em mapas digitais para dimensionamento de tendências em
mercados e cidades
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